La retasación de cargas

En este comentario vamos a tratar el controvertido asunto de la retasación de las cargas de urbanización, un instrumento que pretende equilibrar los derechos y las obligaciones económicas del urbanizador y de los propietarios, y que en los últimos tiempos ha llevado de cabeza a los propietarios de suelo al ver incrementadas las cargas de urbanización inicialmente previstas, no siempre sobre la base de causas objetivas y sobrevenidas. 

La Ley  6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU) recogía ya en su texto los supuestos de retasación de cargas. Así, el art. 67.3, determinaba que, con motivo de la aprobación del Proyecto de Urbanización o de sus reformados, se podía modificar la previsión inicial de cargas estimada anteriormente en el Programa, siempre que la variación obedezca a causas objetivas cuya previsión no hubiera sido posible para el Urbanizador al comprometerse a ejecutar la Actuación. Pese al carácter administrativo del contrato de ejecución de las obras de urbanización suscrito por el Urbanizador, no fue hasta la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana (LUV) cuando se declara abiertamente el principio de riesgo y ventura (art. 159), en garantía de los derechos de los propietarios, principio que es recogido en el art. 133 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana (LOTUP).

La LOTUP, al igual que su antecesora, recoge el principio de riesgo y ventura en los arts. 112.2.a) y 133, y desarrolla los supuestos de la retasación de cargas en el art. 147. Así, la retasación de cargas presupuestadas en el programa de actuación integrada sólo procede por causas imprevisibles y no imputables al urbanizador, como son la fuerza mayor y los cambios por variación sobrevenida en la reglamentación técnica aplicable. La inclusión en la Ley de la causa retasación del supuesto por cambios en la reglamentación técnica aplicable responde a una demanda extendida por los Urbanizadores, si bien habrá de ser objeto de interpretación restrictiva y analizar caso por caso su procedencia. Además de los cambios normativos, la Ley abre la puerta a la repercusión de los incrementos de coste imputables a un tercero, como compañías suministradoras, cuando el Urbanizador, aplicando la diligencia empresarial que le es exigible, ni los puedo evitar, ni los puedo presupuestar con mayor certeza en el Programa de Actuación Integrada, a falta de referencias objetivas, públicas y tasadas. Cierto es que la tramitación del Programa hasta que sea posible su ejecución material puede dilatarse en el tiempo y que las previsiones iniciales hayan quedado obsoletas en el momento de la ejecución, lo que obliga a adecuar el proyecto de urbanización a las nuevas circunstancias. 

En la mayoría de los casos, la demora en la ejecución de los Programas es por causas no imputables al Urbanizador. Además de los retrasos administrativos en la aprobación del Programa y del Proyecto de reparcelación, a los cambios de la normativa técnica aplicable se une los cambios instados por las compañías debido a la obsolescencia de los informes previos emitidos por aquellas cuyo periodo de validez suele ser ínfimo. 

Dicho esto, no en todos los casos serán repercutibles a los propietarios las consecuencias de estos cambios. En nuestra opinión, pueden darse supuestos en los que se hayan producido cambios normativos y las variaciones no puedan repercutirse a los propietarios, por ejemplo, cuando el Urbanizador se encuentra incumpliendo, por causas solo a él imputables, los plazos de ejecución comprometidos en la proposición jurídico-económica. Está por ver si, la reformulación de parte del Proyecto de Urbanización por cambios normativos con variación al alza de las cargas inicialmente previstas que trae causa de la dilación en la tramitación por causas imputables a la Administración puede ser repercutida a los propietarios e, incluso, al Urbanizador.

En cualquier caso, este despacho recomienda que tanto los propietarios que se vean afectados por un expediente de retasación de cargas como los Urbanizadores que incoen su tramitación se asesoren. Nuestra experiencia en el asesoramiento jurídico y técnico les garantizará que solo aquellos conceptos que obedezcan a causas de fuera mayor puedan ser repercutidos.